วิธีการในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

             ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน บริษัท บางกอก แวลูเอชั่น คอนซัลแตนท์ จำกัด   ได้กำหนดมาตรฐาน ขั้นตอนในการปฏิบัติงานสำรวจและประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อทำงานภาคสนามงานเอกสารประกอบและเพื่อให้สามารถตรวจสอบทรัพย์สินในทุกประเด็นที่สำคัญ อีกทั้งเป็นการการควบคุมคุณภาพงานประเมิน ให้มีความถูกต้อง(Accurancy), ความน่าเชื่อถือ ( Confidential ) และมีมาตรฐาน(Standard)  ดังนี้
 
             1. การตรวจสอบเอกสารเบื้องต้น ( Preliminary Investigation )
 
          เมื่อได้รับการตอบรับให้ปฏิบัติงานจากลูกค้าแล้ว จะจัดให้มีการลงทะเบียนรับงาน กำหนดเลขที่รายงาน ในใบตรวจสอบและควบคุม การทำรายงานประเมินมูลค่า และมอบหมายให้เจ้าหน้าที่สำรวจตรวจสอบเอกสารเบื้องต้นและเตรียมข้อมูลพื้นฐานของทรัพย์สินก่อนทำการสำรวจ

             2. การตรวจเอกสารสิทธิและข้อจำกัดทางกฎหมาย (Title Deed and Legal

                 Investigation)
 
                   2.1 จะทำการตรวจสอบเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินจากสำนักงานที่ดินทุกราย

                   2.2 การตรวจสอบข้อจำกัดทางกฎหมาย

                              - ผังเมือง (Zoning)

                              - การเวนคืน (Land Expropriation)

                              - กฏหมายควบคุมอาคาร (Building Code)

                              - กฏหมายอื่นๆ (Others)

วิธีประเมินราคา (Approach to Value)

                     วิธีที่ใช้ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยสากลที่ใช้กันแพร่หลาย ที่เป็นวิธีมาตรฐานทั่งไป มี 3 วิธีดังนี้

                 ♦ วิธีเปรียบเทียบกับราคาตลาด (Market Approach)  

                       เป็นการประเมินมูลค่าโดยเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันที่มีการซื้อขายหรือประกาศขายในช่วงเวลาที่ทำการประเมินมูลค่า

                 ♦ วิธีต้นทุนทดแทนคงเหลือสุทธิ (Depreciated Replacement Cost:DRC)  

                         เป็นการประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่มีรูปแบบ ลักษณะเฉพาะตัว ไม่สามารถหาข้อมูลตลาดที่คล้ายคลึงกันมาอนุมานเปรียบเทียบมูลค่าได้

                 ♦ วิธีรายได้ (Income Approach)

                             เป็นการคำนวณมูลค่า โดยพิจารณาจากการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น หากทรัพย์สินนั้น ก่อให้เกิดรายได้

                 ♦ อื่นๆ เช่น การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่า (Leasehold Interest) 

                            คำนวณจากมูลค่าปัจจุบันของกระแสรายรับสุทธิ  จากการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน        ตลอดอายุสัญญาเช่า ในกรณีที่เป็นสิทธิการเช่า ผูกพันสัญญาให้เช่าช่วง (Leasehold value by sublease agreement) โดยนำส่วนของภาระผูกพันการเช่าช่วงมาพิจารณาในการประเมินมูลค่าด้วย

                 ♦ การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ผูกพันสัญญาเช่า (Property subject to contract agreement)

                            คำนวณจากมูลค่าปัจจุบันของค่าเช่ารับตามสัญญาาเช่า (Contract Rent) และมูลค่า   ปัจจุบันของทรัพย์สิน ณ วันสิ้นสุดสัญญาเช่า (Present worth of property value at the end of the contract)